Como comprar casa: dicas para comprar a primeira casa

Tem pensado em comprar a sua primeira casa? É normal que, nesta fase, as perguntas sejam muitas, até porque se trata de um grande investimento, que envolve burocracias e, eventualmente, o recurso ao crédito. E é, afinal, um compromisso para muito tempo.

Por isso, é importante perceber como está o mercado, quanto terá de gastar e quais as opções que existem para quem comprar casa.

Veja algumas perguntas e respostas que podem ajudar a esclarecer dúvidas antes de dar esse grande passo que é a compra do primeiro apartamento.

Como está o mercado imobiliário em Portugal?

Os preços desceram ou não? Desde o quarto trimestre de 2020, o preço médio do metro quadrado em Portugal aumentou mais de 300 euros.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativos ao quarto trimestre de 2022 mostram que o preço médio da habitação foi de 1 500€/m2, o que representa uma subida de 10,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Em termos de preço por metro quadrado, é em Lisboa que estão os valores mais elevados (4 022€/m2), apesar de ter havido uma ligeira desaceleração dos preços na capital.

Cascais (3 631€/m2) e Oeiras (3 184 €/m2) também apresentaram preços superiores a 3 000€/m2, refere o INE. No Porto, os preços subiram 12,8% em relação ao quarto trimestre de 2021 e rondam agora os 2 574€/m2.

Assim, se quer comprar casa, comece por ter em conta estas tendências, para aproveitar eventuais descidas nos preços ou para evitar zonas onde estão a subir rapidamente.

Como escolher?

O preço do metro quadrado é um fator a ter em conta, mas há outros que não deve esquecer. Por exemplo, a distância entre a casa e o trabalho e o custo (e tempo) de fazer esse percurso. Vale a pena considerar também a rede de transportes públicos existente na zona.

O estado da casa é outro aspeto importante. Se é um apartamento usado, pode precisar de pequenas remodelações e esta é uma situação que deve ter em atenção ao negociar o preço com o vendedor.

A exposição solar, a existência de garagem e a proximidade de escolas, serviços e comércio são outros fatores a considerar e que valorizam um imóvel, bem como o facto de estar numa zona residencial mais residencial ou industrial.

O confinamento provocado pela pandemia valorizou casas com varandas, terraços ou espaços verdes nas proximidades. Por isso, na dúvida, escolha uma casa com um espaço exterior.

Despesas como as quotas de condomínio e outros custos de manutenção do imóvel também devem ser analisadas antes de decidir.

E, claro, há sempre a parte emocional, até porque uma nova casa representa uma nova vida. É importante que goste da casa que vai comprar, uma vez que não é algo que possa trocar muito facilmente.

No entanto, deve encarar a aquisição de um imóvel como um investimento, analisando bem os prós e os contras dessa opção e a facilidade ou dificuldade com que o poderá vender caso seja necessário.

Dicas para quando procura casa

Comece por procurar casas com a tipologia, área e localização que gostaria, em diversos sites e portais imobiliários. Compare preços, veja com atenção as imagens e características do imóvel e, se puder, passe no local antes de agendar uma visita, para perceber se aquela zona corresponde às suas expetativas.

Procure notícias sobre a área em questão. Situações de insegurança, como assaltos frequentes, desvalorizam o imóvel e podem ser a razão para uma súbita baixa de preços. Já a existência de projetos de reconversão e reabilitação pode ser um fator de valorização e um sinal de que aquele local vai ser bastante apetecível.

Quando contactar uma agência imobiliária, tenha já em mente o que pretende, para que seja mais fácil selecionar e escolher as casas a visitar, evitando assim perder tempo.

As visitas virtuais são uma tendência que deve explorar para fazer a pré-seleção de imóveis, mas, caso exista realmente interesse, não substituem uma deslocação ao imóvel.

Quanto custa comprar casa?

O valor da casa é apenas uma parte do investimento, embora seja a mais significativa. Neste ponto há, desde logo, uma decisão essencial: pagar a pronto ou recorrer ao crédito habitação?

A primeira opção não está ao alcance de todos. Por isso, se vai contrair um empréstimo, conte com o valor da prestação como despesa fixa. Mas falaremos melhor deste tema daqui a pouco.

Para já, é importante saber que o banco não deverá emprestar a totalidade do valor de que vai precisar. Poderá, no máximo, conseguir 90% do valor. Assim, se pensa em comprar casa, comece por poupar para a entrada e para outras despesas iniciais.

E que despesas são estas? Para além do sinal, conte com a avaliação do imóvel e outras despesas relacionadas com a contratação do empréstimo, bem como com o pagamento dos registos e as despesas com a escritura.

Conte ainda com impostos, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo.

Mobilar a casa é outro investimento avultado, embora possa ser um processo faseado que vai fazendo de acordo com o orçamento disponível.

Ao receber a chave da casa, já sabe que, a partir desse momento, terá outras despesas inevitáveis: além da eventual prestação do crédito habitação, água, luz, gás, comunicações, seguros e quotas do condomínio serão custos fixos e, na maior parte dos casos, mensais.

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é outro custo associado à compra da casa. O pagamento é anual e pode ser feito em prestações se o valor for superior a 100 euros. É possível ter isenção de IMI se o valor do imóvel e/ou os rendimentos dos proprietários forem baixos. Informe-se sobre as isenções em vigor e veja se podem ser aplicadas ao seu caso.

Assim, e tendo em conta todos estes custos, é importante preparar financeiramente a compra da sua primeira casa e, talvez, adiar essa decisão até ter um valor significativo de lado. Comece por construir uma poupança para poder pagar as despesas iniciais.

Crédito habitação: o que é preciso saber

Não há dois créditos iguais, mas há situações que são comuns a todos os créditos. Uma é a chamada taxa de esforço, isto é, a percentagem do seu rendimento que fica afeta à prestação do crédito.

Sendo que a mensalidade do crédito é apenas uma das muitas despesas que vai ter ao comprar casa, a taxa de esforço não deve ser muito alta. Quanto mais elevada for, maior será o risco de incumprimento caso surja um imprevisto. Por isso, este é um fator fundamental tanto para si como para o banco. Se a taxa de esforço for muito elevada, pode ter dificuldade em conseguir o empréstimo.

Depois, há questões como as taxas de juro, que podem ser fixas, variáveis ou mistas. Ou seja, pode pagar a mesma taxa ao longo de todo o empréstimo, pode ter a taxa indexada à Euribor - o que significa que oscila conforme este indicador sobe ou desce - ou optar por uma taxa que junta as duas hipóteses. Isto é, paga taxa fixa durante uma fase do empréstimo e variável noutra.

O prazo é outro dado a ter em conta. Quanto mais longo, mais baixa é a prestação mensal, mas mais juros vai pagar durante o empréstimo.

E é preciso não esquecer o spread, isto é, uma componente da taxa de juro que é definida pelo banco e que varia de empréstimo para empréstimo. Veja neste artigo como pode negociar o spread do seu empréstimo.

Sim, são muitas taxas, valores e dados para comparar. Mas há um documento que torna tudo mais simples: a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que inclui todos estes números e que permite, por exemplo, comparar diferentes propostas.

Prepare-se para a eventualidade de ser necessário um fiador. Se deixar de ter condições para pagar o crédito, esta pessoa será chamada a responder pela dívida. Por isso, antes de pedir a alguém para ser fiador (ou de aceitar ser fiador de alguém), avalie bem esta responsabilidade.

Simular é o primeiro passo

Já viu uma casa ou um apartamento interessante, sabe quanto custa, mas não faz ideia do que isso pode representar em termos de prestação mensal? Para ter uma noção aproximada, pode recorrer a um simulador de crédito habitação.

Tenha em atenção que a simulação é só uma primeira abordagem. Depois de conversar com o seu banco terá informações mais concretas sobre as condições do crédito.

Qual a tendência dos créditos em Portugal?

Como já referimos, cada caso é um caso. De qualquer forma, é útil saber o que é mais comum nos créditos habitação concedidos em Portugal. Até para perceber o que lhe poderá ser proposto.

O Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito (2021), divulgado pelo Banco de Portugal em julho de 2022, mostra que, apesar da pandemia, os portugueses continuaram a recorrer ao crédito para comprar casa.

Em 2021, os bancos emprestaram 10,8 mil milhões de euros para a aquisição de imóveis, um aumento de 36,5% face a 2020. Foram celebrados 116 640 contratos, uma média de 9 720 por mês.

O valor médio de cada crédito foi de 126 580 euros. Mas esta é uma média. Na verdade, 26,1% dos contratos de crédito à habitação envolveram montantes superiores a 150 mil euros e 38% tinham valores inferiores a 90 mil euros.

Quase todos os créditos (99,6% dos contratos e 99,7% do montante concedido) tinham uma garantia hipotecária.

O prazo médio dos contratos foi de 32,9 anos. Os prazos entre os 35 e os 40 anos foram os mais frequentes nos créditos à habitação celebrados em 2021.

A grande maioria dos novos contratos (82,3%) tinham taxa variável; 12% taxa mista e apenas uma pequena parte tinha taxa fixa.

Entre os contratos com taxa variável:

• 60,1% tinham spreads entre 1 e 1,5 pontos percentuais
• 5,4% tinham spreads entre 1,5 e 2 pontos percentuais
• cerca de um terço tinha spreads entre os 0,5 e 1 pontos percentuais
• o spread médio era de 1,14 pontos percentuais.

A Euribor a 12 meses representou 66,3% dos novos contratos e do montante de crédito concedido. A Euribor a 6 meses foi o indexante de 32,5% dos novos contratos e a Euribor a 3 meses de apenas 0,2%.

Cuidados a ter

A primeira regra é, afinal, comum a todas as compras: se o negócio é demasiado bom para ser verdade, provavelmente há algo que não está bem.

Se vai comprar casa através de uma agência imobiliária, certifique-se de que está devidamente licenciada. 

Se vai tratar diretamente com um particular, deve ter ainda mais atenção, já que há aspetos legais que lhe podem escapar. Além disso, terá de resolver questões burocráticas que, geralmente, são tratadas pelos mediadores.

Assim, há alguns cuidados a ter. Verifique na conservatória do registo predial se existem hipotecas ou penhoras sobre a casa ou sobre o terreno onde está construída.

Se vai comprar um apartamento usado, certifique-se de que não existem dívidas do anterior proprietário ao condomínio; veja também se há obras agendadas, já que muitas vezes esse facto pode representar uma despesa extra para os condóminos.

Comprar um imóvel que pertence ao banco, pode facilitar algumas etapas do processo e garantir um preço mais baixo.

Se é a primeira vez que vai comprar casa, aconselhe-se com um amigo ou familiar que já tenha experiência neste campo.

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